Техническое обследование зданий и сооружений в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге | Строительный контроль / Технадзор / Строительная экспертиза в городах Санкт-Петербург, Екатеринбург

Заключение договора на техническое обследование зданий, оплата. В договоре указываются реквизиты сторон, стоимость, сроки и другие существенные условия.
Изучение имеющейся технической документации, исходных данных (время строительства, срок эксплуатации, результаты предыдущих обследований и т.д.).
Выезд специалистов по предварительной договорённости. Предварительное обследование здания, сооружения. Проводится общий осмотр здания, обследование текущего состояния строительных конструкций здания с целью определения состава и объёмов работ, необходимых для детального обследования. (На данном объекте выполнено)
Детальное обследование зданий и сооружений: визуальный осмотр строительных конструкций с фотофиксацией выявленных дефектов и повреждений, а также мест, где проводились вскрытия; обмерные работы; инструментальные исследования (измерение прогибов, осадки фундамента и т.д.); лабораторный анализ проб;
Обработка данных, полученных в ходе обследования и проверочный расчёт основных элементов здания с определением их фактической несущей способности.
Формирование отчета и согласование его с Заказчиком.
Передача заключения заказчику по акту приёма-передачи.

1. Лабораторно-техническое обследование инженерных систем при проведении технического обследовании зданий и сооружений

1.1. Обследование технического состояния системы отопления.

При выполнении технического обследования зданий, также обследуют технического состояние систем отопления. Для этого проводятся следующие работы:
— инспектируется система отопления ;
— проверяется соответствие, тип и марка отопительных приборов;
— производится обследование наиболее ответственных элементов системы отопления: насосов, магистральной запорной арматуры, контрольно-измерительной аппаратуры, автоматических устройств, располагающихся в подвале, помещениях, на лестничных клетках и чердаке.
— выявляются отклонения от проекта в системе отопления;
— выявляются все имеющиеся повреждения, неисправности и дефекты системы отопления:
а) поражение коррозией и свищи магистральных трубопроводов, стояков, подводок, отопительных приборов,
б) коррозионное поражение замоноличенных трубопроводов,
в) фиксируются следы ремонтов, хомуты, заплаты, места заварки, замена отдельных участков, контруклоны разводящих трубопроводов, капельные течи в местах врезки запорно-регулирующей арматуры, демонтаж и поломка отопительных приборов на лестничных клетках, в вестибюлях, выход из строя системы отопления лестничных клеток, вестибюлей, разрушение или отсутствие на отдельных участках трубопроводов теплоизоляции;

Измерим температуры и влажность Выполняя техническое обследования зданий проводят следующие инструментальные измерения:
1) температуры наружного воздуха в районе здания;
2) температуры воды в подающем трубопроводе тепловой сети на узле теплового ввода или теплового пункта до смесительного устройства или водонагревателя или после вводной задвижки;
3) температуры воды на обратном трубопроводе тепловой линии, на узле теплового ввода или теплового пункта перед вводной задвижкой;
4) температуры воды в подающем трубопроводе системы отопления на узле теплового ввода или теплового пункта после смесительного устройства при его наличии или после водонагревателя при независимой системе отопления;
5) температуры воды на обратном трубопроводе системы отопления на узле теплового ввода или теплового пункта;
6) температуры поверхности отопительных стояков у верхнего и нижнего оснований на всех стояках;
7) температуры поверхности отопительных приборов;
температуры поверхности подводок подающих и обратных к отопительным приборам;
9) температуры воздуха в отапливаемых помещениях;
10) уклонов разводящих трубопроводов;
11) давления в системе: в подающем и обратном трубопроводе тепловой сети, на узле теплового ввода или теплового пункта, в подающем и обратном трубопроводах системы отопления;
На основе результатов обследования определяем степень соответствия.

1.2. Обследование технического состояния систем горячего водоснабжения.

Обследование систем ГВС включает следующие работы:
— инспектирование системы горячего водоснабжения, определение типа системы, проверку схемы разводки трубопроводов;
— выполняется обследование циркуляционных насосов, контрольно-измерительных приборов, запорно-регулирующей арматуры на вводе в здание или сооружение;
— проводится обследование трубопроводов в подвале, помещениях, на чердаке на предмет выявления таких дефектов, как свищи в металле, капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов, врезки запорной арматуры, следы ремонтов трубопроводов и магистралей, определяются участки непрогрева, поражение коррозией трубопроводов и полотенцесушителей, нарушение теплоизоляции магистральных трубопроводов и стояков, определяем состояние креплений и опор трубопроводов;

Проведем измерения ГВС Проведём следующие инструментальные измерения:
1) температуры воды в подающей магистрали и на обратном трубопроводе (в тепловом пункте здания);
2) температуры воды, подаваемой на водоразбор (на выходе из водонагревателей ступени II или на вводе в здание);
3) температуры циркуляционной воды (у нижних оснований циркуляционных стояков);
4) температуры сливаемой воды из водоразборных кранов (в контрольных помещениях и стояках помещений, наиболее удаленных от теплового пункта);
5) температуры поверхности полотенцесушителей (в контрольных помещениях и стояках помещений, наиболее удаленных от теплового пункта);
6) свободного напора у водоразборных кранов (в помещениях верхнего этажа наиболее удаленных от теплового пункта стояках);
7) уклонов прокладки магистральных трубопроводов и подводок (в подвале и помещениях-представителях).
На основе результатов обследования выявляем степень соответствия.

1.3. Обследование технического состояния систем холодного водоснабжения

Выполняя техническое обследования зданий также проводят обследование технического состояния систем холодного водоснабжения проведём следующие работы:
— инвентаризируем систему (тупиковая, кольцевая), включающую в себя: ввод в здание, водомерный узел, разводящую сеть, стояки, подводки к санитарным приборам; водоразборную, смесительную и запорно-регулирующую арматуру;
— выполним обследование водопроводных вводов в здание и выявим повреждения (расстройства раструбных и сварных соединений чугунных и стальных трубопроводов под действием изгибающих усилий из-за неравномерной осадки);
— выполним обследование придомовой территорию (газон) и отмостки в зоне ввода (наличие осадок, провалов, неутрамбованного грунта);
— выполним обследование водомерного узла и контрольно-измерительных приборов; проверим калибр и сетку водомера (при нарушениях поступления воды к водоразборным точкам помещений верхних этажей);
— выполним обследование насосных установок;
— выполним обследование трубопроводов, запорной арматуры и кранов, водомерных узлов и выявим повреждения в подвале и помещениях (течи на трубопроводах в местах врезки кранов и запорной арматуры, повреждения трубопроводов, следы ремонтов трубопроводов, поражение коррозией трубопроводов, расстройство запорной арматуры и смывных бачков);
Проведём следующие инструментальные измерения в системе:
1) давления в подающем трубопроводе (на узле ввода),
2) свободного напора у водоразборных кранов (в помещениях верхнего этажа наиболее удаленных от ввода в стояках).
На основе результатов обследования выявляем степень соответствия.

1.4. Обследование технического состояния систем канализации и водоотведения

Выполняя техническое обследования зданий также выполняют обследование технического состояния систем канализации проведём следующие работы:
— обследование трубопроводов и санитарно-технических приборов в помещениях , поиск и определение дефектов (повреждения трубопроводов, расстройство раструбных и стыковых соединений, капельные течи в местах присоединения санитарно-технических приборов, следы ремонтов и замены отдельных участков трубопроводов);
— проверим соответствие трассировки трубопроводов на соответствие проектному решению;
— инструментально измерим уклоны горизонтальных участков трубопроводов, уклон горизонтальных участков и выпусков должен быть не менее 0,02, а отводных участков от стояков — не менее 0,05;
— выполним обследование вентиляционных стояков канализационной сети.

На основе результатов обследования выявляем степень соответствия

1.5. Обследование технического состояния систем вентиляции и кондиционирования

Выполняя техническое обследования зданий также выполняют обследование технического состояния систем вентиляции проведём следующие работы:

— инвентаризируем конструктивное решение системы вентиляции (вытяжная естественная канальная без организованного притока воздуха, механическая канальная приточно-вытяжная, системы кондиционирования, система дымоудаления с механическим способом побуждения); — выполним обследование на определение технического состояния элементов системы и выявим следующие дефекты и неисправности:
1) негерметичность воздуховодов, патрубков в местах присоединения к вентиляционным блокам (в помещениях),
2) нарушение целостности (уменьшение габаритов, демонтаж) вентиляционных блоков (в помещениях),
3) несоответствие сечения вентиляционных отверстий воздуховодов и воздухораспределителей проектному решению (в помещениях),
4) негерметичность, нарушение целостности и теплоизоляции вентиляционных коробов и шахт (холодный чердак),
5) нарушение целостности оголовков вентиляционных блоков (диффузоров), негерметичность теплого чердака, являющегося сборной вентиляционной камерой,
6) механические повреждения вентиляционных шахт и дефлекторов на кровле,
7) повреждения приборов автоматики системы дымоудаления,
повреждения механики приточно-вытяжной системы (вентиляционных агрегатов, вентиляторов, клапанов, задвижек);
— проведем инструментальные измерения объемов вытяжки воздуха (во всех помещениях);
— проверим вентиляционные и дымовые каналы на проходимость.

— проверим температурные данные системы кондиционирования на соответствие установленным режимам.

На основе результатов обследования выявляем степень соответствия

2. Детальная экспертиза как часть проведения технического обследовании зданий и сооружений

2.1. Обследование несущих железобетонных конструкций.

Обследование несущих железобетонных конструкций. Выполняя техническое обследования зданий также выполняют оценку технического состояния бетонных и железобетонных конструкций по внешним признакам на основе:

— определение геометрических размеров конструкций и их сечений;
— сопоставление фактических размеров конструкций с проектными размерами;
— определение вида и размеров видимых дефектов и деформаций;
— определение общего пространственного положения, типа конструкции и соответствия его ПД;
— проверку соответствия фактических нагрузок проектным (их величин и направлений);
— определение состояния защитных покрытий (лакокрасочных, штукатурных, теплоизоляции, защитных экранов и др.);
— определение наличия увлажненных участков и поверхностных высолов;
— определение состояния прочностных признаков защитного слоя;
— определение наличия видимых трещин и отколов защитного слоя;
— определение наличия видимых нарушений сцепления арматуры с бетоном;
— определение наличия видимой коррозии арматуры (по выходу на поверхность бетона следов коррозии арматуры, по выкрашиванию защитного слоя бетона, путем контрольных отколов защитного слоя);
— определение наличия видимых дефектов бетонирования конструкций.

2.2. Обследование несущих стальных конструкций.

Обследование несущих стальных конструкций Выполняя техническое обследования зданий также выполняют обследование техническое состояние стальных конструкций на основе оценки следующих факторов:
— наличия отклонений фактических размеров поперечных сечений стальных элементов от проектных;
— наличия дефектов и механических повреждений;
— состояния сварных, заклепочных и болтовых соединений;
— степени и характера коррозии элементов и соединений;
— прогибов и деформаций;
— прочностных характеристик стали;
— наличия отклонений элементов от проектного положения.

В процессе детального обследования конструкций отбираются образцы бетона и арматуры для проведения физико-механических и физико-химических исследований в лабораторных условиях. Места отбора проб определяются в наименее напряженных зонах, чтобы несущая способность конструкции была обеспечена с учетом ослабления.

Проведём следующие инструментальные измерения в системе:

Прочность бетона и арматуры конструкций. Прочность бетона поверхностного слоя определим методами отрыва со скалыванием, скалывания ребра конструкции, отрыва, пластической деформации и упругого отскока (ГОСТ 22690).

Объем испытания следует принимать:

— при оценке прочности одной конструкции или отдельной зоны конструкции не менее 3-х участков в расчетных сечениях или в зоне с пониженной прочностью конструкции;
— при оценке средней прочности группы однотипных конструкций не менее 9-ти участков в расчетных сечениях конструкций;
— при оценке средней прочности и коэффициента вариации прочности бетона группы однотипных конструкций не менее 30-ти участков, если в качестве единичного значения принимается прочность бетона участка или 9 участков (по 3 участка на конструкцию), если в качестве единичного значения принимается средняя прочность бетона конструкции или ее зоны.

Примечание: Детальное обследование конструкции может не производиться, если дефекты отсутствуют, прогиб и ширина раскрытия трещин не превышают допустимые, размеры сечения и армирование отвечают проектным, прочность бетона и арматуры не ниже проектных. В этом случае поверочные расчеты допускается выполнять по результатам предварительного осмотра и проектным данным.

2.3. Наружные стены

При обследовании наружных стен зданий Выполняя техническое обследования зданий также выполняют обследование наружных стен зданий (сооружений) определяется:
— для панельных стен — состояние панелей, видимых частей закладных деталей, надежность их конструкции и креплений к каркасу;
— состояние участков стен в зонах опирания на них ферм, прогонов, балок, плит перекрытий и покрытий, состояние участков стен (простенков), примыкающих к проемам окон, дверей и ворот; состояние осадочных и температурных швов;
— состояние защитных покрытий; наличие дефектных участков (местные разрушения и участки выветривания), трещин, отклонений от вертикали, разрушений фактурного и защитного слоя, проницаемость швов, коррозию арматуры и закладных деталей панелей, наличие высолов, потеков конденсата, изморози, их распространение и причины появления; состояние стыков и узлов сопряжений, обрамлений оконных и дверных проемов; вид и состояние горизонтальной и вертикальной гидроизоляции стен, ее расположение по отношению к отмостке.
При обследовании выполним проверку состояния защитных устройств, неисправность которых вызывает разрушение стен:
— водоотводящих устройств крыш (желобов, труб, карнизных свесов, лотков);
— отмосток по периметру здания;
— защитных фартуков или покрытий парапетов;
— подоконных сливов и т.д.
В местах разрушения указанных защитных конструкций определяется состояние несущих элементов стен.
При обследовании стен учитываются следующие факторы, влияющие на долговечность и теплотехнические свойства стен:
— состояние остекления, образование у стен застоя сточных вод и нарушение системы уклонов полов к водоприемным решеткам сточных каналов канализации;
— недостаточную герметизацию производственного оборудования, ведущую к избыточному выделению пара и влаги;
— неисправность вентиляции;
— отсутствие или нарушение гидро- и пароизоляции стен.
При наличии отслоения кладки производится вскрытие отслоившейся толщи, измеряется глубина и площадь отслоения. Выявляются основные причины отслоений (тепловые воздействия, систематические увлажнения жидкостями — атмосферными, моющими средствами, механические и др.).
При обнаружении трещин в стеновых конструкциях определяются характер и вид трещин, причины появления, их количество, ширина раскрытия, протяженность и глубина.
В панельных стенах трещины в материале стены определяются визуальным методом с измерением ширины раскрытия трещин и инструментальным методом (по оценке воздухопроницаемости стыков или трещин).
Обнаруженные при техническом обследовании дефекты стен (отслоения кладки, трещины, выветренные участки, участки с коррозией фактурного слоя армирования, узлы крепления панелей, пораженные коррозией, и т.п.) фотографируются; наносятся на чертежи, на которых даются текстовые пояснения, содержащие сведения о выявленных дефектах; вносятся в приложения к отчету технического обследования.
При обследовании стен из легких металлических ограждающих конструкций с негорючим утеплителем типа конструкционных панелей «Сэндвич» (утеплитель – плиты из минеральной тонковолокнистой ваты на основе базальтового волокна) определяются:
— состояние панелей, утеплителя;
— состояние фундаментов, их целостность, отсутствие трещин, сколов, механических повреждений и смещений;
— состояние закладных стальных деталей фундамента, их целостность, отсутствие деформаций, трещин, коррозионных повреждений, целостность сопряжения их с фундаментом, опорами и стеновыми панелями;
— состояние опор каркаса, отсутствие недопустимых прогибов, деформации, трещин, коррозии, целостность сопрягаемых элементов с фундаментом, кровельными балками, стеновыми панелями, перемычками окон и дверей;
— состояние кровельных балок, отсутствие недопустимых прогибов, деформаций, трещин, коррозионных повреждений, целостность сопрягаемых элементов с опорами, стеновыми и кровельными панелями;
— состояние и целостность соединений сопрягаемых элементов стеновых панелей и каркаса между собой, отсутствие деформаций и поломки крепежных элементов, отсутствие трещин, порывов, деформации элементов стен панелей и каркаса в местах сопряжения;
— состояние и целостность соединений сопрягаемых элементов кровельных панелей между собой и балок со стеновыми панелями и каркасом, отсутствие деформации и поломки крепежных элементов, отсутствие трещин, порывов, деформации элементов кровельных панелей в местах креплений;
— целостность деталей соединения и целостность утеплителя в местах сопряжения стеновых и кровельных панелей;
— состояние и геометрия поверхности стеновых и кровельных панелей, состояние антикоррозионного покрытия, отсутствие недопустимых прогибов или деформации, трещин, вмятин, порывов;
— состояние защитных устройств, водоотводящих устройств крыш (желобов, труб, карнизных свесов), подоконных сливов и т.д. В местах разрушения указанных защитных устройств определяется состояние стеновых панелей.
— состояние наружной поверхности стены здания под облицовочным покрытием (снятием облицовочного покрытия в местах с выявленными трещинами, смещениями и просадками фундаментов, с нарушением целостности панелей и деталей соединения).
При отсутствии дефектов фундаментов, панелей, деталей соединения, внутренней поверхности стен производится контрольное обследование внешней угловой части здания со стороны наибольшего воздействия ветровых нагрузок и атмосферных воздействий со снятием всего углового облицовочного покрытия.
Отклонение стен от вертикали производится замером абсолютных величин отклонения. При отсутствии специальных указаний по программе обследования, фактические отклонения элементов стен не должны превышать предельных значений приведенных в СНиП 3.03.01-87.
На основании полученных при обследовании результатов делается заключение о соответствии показателей конструкций нормативным требованиям.

2.4. Полы

Обследование полов включает следующие виды работ Выполняя техническое обследования зданий также выполняют обследование полов включая следующие виды работ:
— выявление условий эксплуатации;
— определение типов покрытий и конструкций полов на основании изучения технической документации или при ее отсутствии — путём вскрытия;
— исследование состояния полов.
При выявлении условий эксплуатации полов определяется характер и интенсивность следующих видов воздействий: механических, тепловых, влажностных.
При обследовании пола фиксируются места и характер видимых разрушений. При этом определяются размеры разрушенных участков покрытия, глубины повреждений, состояние узлов примыкания полов к другим строительным конструкциям, трубопроводам и технологическому оборудованию, причины возникновения дефектов или деформаций. Для покрытий из штучных материалов визуально определяется также состояние швов: степень заполнения, разрыхление и наличие отслоения шва материала, шва от покрытия и покрытия от нижележащего слоя.
На основании полученных при обследовании результатов делается заключение о соответствии показателей конструкций нормативным требованиям.

2.5. Светопрозрачные ограждения

При обследовании светопрозрачных ограждений определяются Выполняя техническое обследования зданий также выполняют обследование светопрозрачных ограждений определяются:
— видимые дефекты конструкции светопроема, ее ремонтопригодность;
— эффективность работы приборов (механизмов) открывания и закрывания;
— деформации металлического или деревянного обрамления переплетов (гибкость и их выгибы, коробление, провисы, неплотности закрывания и т.п.);
— количество разбитых стекол и стекол с трещинами;
— наличие наледей и образование конденсата на поверхности;
— состояние материала уплотнений;
— наличие открытых щелей (либо полузакрытых) между оконными коробками и стеной;
— повреждения отливов на наружных створках оконных переплетов;
— неправильный уклон подоконных досок и откосов;
— трещины в элементах стеклопрофилита;
— дефекты в опорных резиновых калошах.

На основании полученных при обследовании результатов делается заключение о соответствии показателей конструкций нормативным требованиям.

2.6. Фундаменты и основания

Обследования фундаментов и оснований в видимых зонах выполняются с целью обнаружения начальных процессов деформации фундаментов и оснований по причинам неравномерных осадок, либо пучения оснований.
При обследовании фундаментов фиксируются:
— трещины в конструкциях (поперечные, продольные, наклонные и др.);
— оголения арматуры;
— вывалы бетона и каменной кладки, каверны, раковины, повреждения защитного слоя, выявленные участки бетона с изменением его цвета;
— повреждения арматуры, закладных деталей, сварных швов (в т.ч. в результате коррозии);
— схемы опирания конструкций, несоответствие площадок опирания сборных конструкций проектным требованиям и отклонения фактических геометрических размеров от проектных;
— аварийные участки конструкций фундаментов;
— результаты определения влажности материала фундамента и наличие гидроизоляции.
По результатам обследования по степени повреждения и внешним признакам дефектов дается предварительная оценка технического состояния фундаментов и оснований.
Основанием для положительной оценки технического состояния фундаментов и оснований при предварительном обследовании являются:
— отсутствие неравномерной осадки, соблюдение ее предельных значений;
— отсутствие дефектов (трещин, сколов, деформаций);
— отсутствие повреждений антикоррозионного покрытия, гидроизоляции и соответствие их условиям эксплуатации.
При выявлении по результатам предварительного обследования признаков, характеризующих наличие просадки оснований фундаментов (трещины на фундаментах и стенах, просадка отдельных участков фундаментов, отклонение от вертикали, просадка колонн) проводится детальное (инструментальное) обследование.

2.7. Крыша, кровля

визуальный осмотр кровельного покрытия, оценка его целостности, выявление трещин, сколов, а также крупных механических повреждений и протечек.
проверка уклонов кровли. Эта процедура дает возможность рассчитать просадку конструкции;
осмотр элементов водосточной системы крыши для оценки их технического состояния и обнаружения каких-либо повреждений;
обследование гидроизоляции и пароизоляционной
оценка технического состояния утеплителя, которая осуществляется посредством измерения его толщины, замеров температуры на оградительной конструкции кровли;
исследование проб утеплителя, которые дают возможность выявить коррозию материала, его усадку, а также измерить уровень влажности и массу, оценить прочностные характеристики;
проведение тепловых испытаний ограждений кровли. Данный этап необходим только в том случае, если отмечаются существенные нарушения температурного режима внутри здания;
осмотр стен здания и потолков для определения уровня влажности, а также температурного режима помещений.

Все обнаруженные повреждения наши специалисты, во-первых, наносят на план здания, что позволяет быстро сориентироваться в них при планировании ремонтных работ, а во-вторых, указывают в дефектном акте обследования кровли.

3. Технический отчёт по результатам технического обследования здания содержит:

Описание объекта исследования, его частей, отдельных конструктивных решений;
Фотофиксация конструктивных элементов, обнаруженных дефектов;
Результаты инженерного технического обследования конструкций здания (фундамента, стен, перекрытий и т.д.) с пояснениями;
Результаты лабораторных испытаний;
Графическая часть, в т.ч. обмерные чертежи выявленных дефектов;
Приложение с документами, представленными заказчиком;
Развёрнутый вывод о возможности дальнейшей эксплуатации, возможности и целесообразности реконструкции, перепланировки и т.д, рекомендации по мероприятиям, которые необходимо провести впоследствии.
Список используемой нормативно-технической документации и литературы;

Специалисты компании «Эксперт-Взгляд» проведут техническое обследование зданий и сооружений в минимально сжатые сроки без потери качества и объема работ. Отчет по результатам технического обследования здания содержит основные разделы, которые позволят сделать выводы об основных эксплуатационных параметрах здания и заключение о его дальнейшем техническом обслуживании.